Problemi della transizione 1984

PROBLEMI DELLA TRANSIZIONE

zione del suolo» per tutto il territorio comunale, determinandone — cosa che non avviene in Italia — il regime immobiliare differenziato. La superfi cie viene così suddivisa in tre distinte categorie: il suolo urbano già consoli dato, quello urbanizzabile e infine il suolo che il piano esclude dall ’ urbaniz zazione. Soltanto per il suolo non urbanizzabile il diritto di edificazione vie ne, dunque, radicalmente scorporato dal diritto di proprietà; mentre per quello urbanizzabile viene applicato un meccanismo perequativo- compensativo fra suoli di uso pubblico e privato, definito ogni quadriennio secondo i programmi di attuazione; e infine per il suolo urbano consolidato le nuove esigenze pubbliche devono misurarsi con processi di acquisizione più onerosi e complessi. Ci troviamo dunque in presenza di un regime im mobiliare certamente assai meno avanzato di quello tentato in Italia nel 1977 con la legge Bucalossi, che in compenso non ha problemi di verifica co stituzionale e che in ogni caso assegna chiaramente al piano urbanistico non solo la definizione dell ’ uso dei suoli, ma anche quella del relativo regime immobiliare. Il che non corrisponde purtroppo alle intenzioni dell ’ ultima sentenza della nostra Corte Costituzionale. E comunque interessante esaminare come la pianificazione madrilena si è mossa all ’ interno della propria condizione legislativa. Il territorio comunale di Madrid ha una superfìcie di circa 600 chilometri quadrati, pari al 40% del Comune di Roma, ma grande tre volte e mezzo il comune di Milano. Sul 54% della superfìcie comunale il diritto di edificare è stato scorporato dal di ritto di proprietà, con la destinazione a «suolo non urbanizzabile»: in larga misura, anzi, si tratta di suoli sottoposti anche a salvaguardia ambientale per il mantenimento o la formazione di parchi naturali a carattere suburbano. Il 38% del territorio fa parte, invece, del «suolo urbano» consolidato, com prensivo delle destinazioni private e pubbliche già esistenti; mentre a quella che in Italia chiameremmo «espansione», viene destinato appena l ’ 8% della superficie comunale. Ancora più significativa è la strategia di piano applicata a quest ’ ultima parte del territorio, il cosiddetto «suolo urbanizzabile»: del quale, infatti, appena il 17% (pari all ’ 1,4% della superficie comunale tota le) è considerato già «programmato», cioè da utilizzare nel prossimo qua driennio attuativo, mentre quanto resta è destinato ai nuovi servizi generali della città o rinviato alla futura programmazione. Più in particolare una parte notevole delle nuove previsioni abitative è affidata alle aree di completamento, poste cioè all ’ interno del suolo urbano consolidato: ciò rispetta da un lato la strategia del recupero urbano, tesa a colmare gli interstizi non ancora utilizzati nel perimetro della città, com piendo un ’ opera di sutura e di qualificazione dei tessuti; dall ’ altro viene in contro alla necessità di acquisire suoli per destinazioni sociali nella città esi stente, operazione resa più agevole e meno onerosa in presenza di contropar tite edificatorie private. La classificazione di suolo urbano in base alla legge riduce gli obblighi di cessione gratuita per servizi e non richiede tassativa mente piani particolareggiati per l ’ attuazione. Il piano di Madrid ha però sfruttato interpretazioni evolutive della legge stessa, considerando a seconda dei casi minime le cessioni di legge e quindi aumentandole e utilizzando ove necessario lo strumento del piano di dettaglio anche se meno rigido del par ticolareggiato. Nelle zone di nuova urbanizzazione, dove invece il piano particolareggiato è obbligatorio, per combattere le enormi congestioni abita tive del ventennio passato, la densità residenziale non può mai superare i 75 alloggi per ettaro. Sia nelle aree di completamento che in quelle di espansio

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